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10月28日,礼拜一。

林祖辉坐在新时代地产的办公室里,查阅公司旗下的物业情况。

“还是太杂了,都是一些小型优质物业,大型优质资产太少了,不方便管理!”他喃喃自语道。

但也是没有法子的事,在他心目中的真正优质资产,无疑是以‘幢’为单位的写字楼、以‘个’为单位的大型综合商场,这些才是真正的收租利器。

不过也无需担心,这些优质的投资,哪怕是四大家族手中也尚未真正的发展起来,香江还有很多机会留给他。

举些例子:

他依稀记得新鸿基在前世的九十年代中后期,旗下拥有30个商场网络,包括新城市广场二、三期、新屯门广场、新都会广场、荃湾广场等等。而目前新鸿基才开发出新城市一期(沙田),手里握着的综合性商场并不多。

九龙仓集团旗下的钻石山荷里活广场,港府还没有招标‘钻石山’地王;

鼎鼎有名的中环广场,地皮也还没有推出......

这就说明,香江的收租物业还有很多机会!

而他要做的是,壮大新时代地产的实力,到时候抢下这些物业。

要想壮大一个公司的实力,无疑就是通过收购优质的上市公司,组成财团系;

比如前世的爱美高,大刘通过收购华置和中娱,实力瞬间翻了几倍;

原因很简单,供股集资原本是一家公司供,现在可以三家公司供股,实力就是翻了几倍之多。

“先低调发育一阵吧!”林祖辉放下资料,再次感叹道。

这次他的风头出的可不小,虽然主要收购方是丘德根家族和马氏家族;但林祖辉能参与到收购一家老牌地产公司里,本身就是一个亮眼的成绩。

负责发展地产(出售)的董事陈斌,恭恭敬敬的来到他的办公室,新时代地产的全公司职员,谁不佩服自家的老板。

新时代地产今年的非经常性盈利高达近亿元,这个成绩实在太亮眼了!

所谓非经常性盈利,就是字面上的意思,本身在公司意料之外的收入。

“老板,新界屏山、元朗的两个楼盘,已经可以出售楼花了!我想问问你的意思是?”

林祖辉毫不犹豫的说道:“不,我们不销售楼花!新时代地产开发的楼盘并不多,不需要像大型地产商那样担心卖不出去,明年上半年我们直接出售期房,回笼的资金更大,卖出去的价格更高!”

新时代地产的收租物业占比很多,主要原因是公司开发地产的实力还在积累阶段;实际上,大型地产商都讲究货如轮转,即以发展物业(出售)为主,收租物业占比不超过三成。

这个林祖辉已经有了安排,待收购完华置和中娱后,立马将新时代地产做出调整,这叫结构重组。

“好的,我知道了!”陈斌点点头,并说道。

他是一个很务实的人,虽然新时代地产目前一共只有七个地盘在开发,但他将工作做的很仔细,很让林祖辉放心。

新时代地产其实在发展物业上的实力并不弱,他们原本是小型地产商,但手里有七个地盘在开发,其中还有一个中型地盘(薄扶林地块)在开发,这已经在中型地产商中都算佼佼者了。

不过现在是积累底蕴的时候,没必要将自己划分为中型地产商。

上午的工作很多,林祖辉又听了梁真勋的收购物业情况(2亿供股集资),还有听了高毅关于伟益置业出售物业,给新时代地产的进展情况。

这次伟益置业(万辉出版社的壳公司)出售大约6000万的物业给新时代地产,而新时代地产在大生地产收购战回笼的资金,正好用于支付伟益置业。

这样一来,新时代地产在1985年底的资产值将达到约15亿,债务约在5亿多。

太亮眼的成绩了!

总结起来就是:

新时代地产今年在股市集资约4亿的资金,全部买成了物业,预计年底价值5亿;

新时代地产在林祖辉接手时,物业资产在1.6亿,其后升值在三成半左右,年底价值在2.2亿;

银行贷款加非经常性盈利,购入的物业价值在5亿左右;

再加上楼盘、楼花的升值,约在2亿多。

所以资产值15亿,年底还是勉勉强强可以达到。

10个月时间,账面资产翻近十倍,这个成绩比起前世的罗旭瑞打理世纪城市的成绩,还提前了两个月的时间。

而且,罗旭瑞是从5000万资产翻到5亿资产,林祖辉是1.6亿资产翻到15亿资产,其困难度不可同日而语。

其实,这种成绩并不算神话,毕竟林祖辉个人足足拿出了1.1亿的真金白银,注资进入新时代地产,其中包括首次注资4000的现金,以及后来供股集资的约7000多万。王启霖也拿出两幅优质地皮,注入新时代地产。

毕竟巧妇难为无米之炊,没有钱砸进去,本领再强都没有用,大环境再好也事倍功半。

新时代地产还有一个问题,那就是刨除非经常性盈利,纯利并不高;原因是:银行利息高(吞噬盈利)、发展楼盘收入少(尚未有收入)、严重依赖收租。

新时代地产的资产亮眼,表现在公司资产增值上;不过虽然资产增值,但毕竟都是收租物业,没有卖出去,所得的利润自然就少了;至于收租也是需要成本的,人员成本、物业维护成本、税务等,并不是你收租多少钱,就是你的纯利。

“算了,明年公司调整后,就没有这些烦恼了!今年好歹有近一亿的非经常性盈利,明年三月份的年报想必非常亮眼了!”

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