第181~182章 【妙手回春】

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新时代地产入主国泰城市的消息一经公布，国泰城市的市值在短短的五个交易日内，便已经升至2亿，涨幅近六成。

对于股民们来说，凡是林祖辉抚摸过的病妇（公司），在他的妙手回春之术下，很快就会变成韶华美女。

上个月个港澳发展（前身嘉年地产），便是最好的例子；从一个最低市值2500万，现在市值已经稳定在1.6亿，升水六倍多。

国泰城市资产重组有条不絮的进行着，手握三亿的现金（注资1亿，贷款2亿），正在偿还部分债权人，预计需要支出1.5亿，还能剩下1.5亿的现金。

与此同时，出售的餐饮、工业等业务，已经放出风声，预计也能回笼资金1.5亿以上。

国泰城市的总经理陆东来急匆匆的来到林祖辉的办公室，脸上带着淡淡的喜色。

“老板，刚刚有地产中介告诉我，干诺道的宏记大厦有意出售！”

林祖辉脸上也是一喜，嘴里重复着：“宏记大厦...宏记大厦！”

陆东来连忙说道：“大厦是七十年后期入伙的，占地面积6500平方尺，楼高20层，物业面积13万平方尺。那幢大厦今年的租金在20元每月每平方尺，空置率10%左右；下面三层是商铺，租金50元至300元每月每平方尺不等。”

听着陆东来的话，林祖辉也勾起了记忆，他前世好像看过报道，说是杨受成在1993年以6.5亿购入宏记大厦，两个月后以8.8亿卖给了华懋的龚心如，净赚2亿（主角穿越前喜欢看香江名人的新闻）。

因为当时看这个新闻的时候，觉得挺不可思议的，为什么两个月暴涨了2亿多呢！

直到现在，林祖辉才明白，所谓炒房炒大厦，市价只是一个参考，只要有威水佬（形容有钱）买，几个月涨几成再正常不过。

好比八十年代初期，李超人也炒过联邦大厦和国际大厦，不到一年时间，12亿的价格卖到了22亿，这个价格直到现在恐怕还偏高（中英谈判暴跌40%）。

“恩，你先去接触一下！这个大厦虽然好，若是太贵我们恐怕不能买！”林祖辉还是打算先让手下去探探口风。

陆东来说道：“听中介说，业主准备移民才打算出售的，应该可以谈个不错的价格。”

林祖辉脸上也是惊喜了一下，看来这事真有可能；从今年开始，移民海外的巨大浪潮开始冲击香江，不少人对华夏、对香江失去信心，纷纷移民；所以，就有不少业主趁着楼市正旺，出售物业。

当然了，别看这些业主出售物业很多，但从今年开始，日资、澳资、东南亚资本纷纷开始投资香江；特别是小日笨，他们这几年是狗大户，随着日元升值，他们大把的钱在海外投资，香江正是他们的一个目标。

“恩，你去试探试探再说！”

“好！”

这幢物业，林祖辉的心理价格是2.5亿至2.8亿，超过2.8亿，林祖辉可能不会购买，因为不太适合国泰城市。

如果能以合适的价格买下，那就相当于国泰城市的资金全部用完，包括出售餐饮、工业等业务的资金。

若是买下这幢大厦，等上一个月，再将国泰城市的物业重新估价，将资产值提高；这样一来，随着股市的大旺，国泰城市的股价自然也飙升一波。

届时，贷款和供股集资同时进行，再购入一波物业，国泰城市的资产重组就算取得很成功了。

今年的目标，是将国泰置业资产重组，并提高其市值、资产值、净资产；

到了明年，国泰置业才会向酒店领域投资。

.......

三天后，林祖辉带着人来到宏记大厦，这里的一层店铺客流量还不错，有很多知名品牌入驻，例如本地快餐业霸主‘大家乐’，还有很多精品店。

这幢大厦紧靠着两幢大厦，显得有些拥挤，不过着就是中环的特色，大厦挨着大厦，寸金寸土。

林祖辉前两天层悄悄的来宏记大厦暗访，发现这里的空置率10%的原因不是大厦本身的问题（中环平均空置率6%），而是业主不善管理的原因。

这样一来，林祖辉心里就非常有数了！

来到一间会议室，林祖辉一行人见到了宏记大厦的业主陈记安，双方之前有过沟通，林祖辉基本上是来一锤定音的。

他不会过分的斤斤计较，不会过分的仗着别人急着移民，而压低价格；毕竟，别人也是有多种选择的。

大家坐下来后，简单的聊了一下，便直入主题。

林祖辉试探性的说道：“陈生，能否接受分期付款，半年之内结清？”

分期付款这种大型物业，属于再正常不过，例如以前佳宁购买金门大厦，近一年才付清；炒作完了，才将款付清。

陈记安立马摇摇头，说道：“我们只接受现金当月结清，实在不好意思，林生！”

“那如果贵方将价格标到2.6亿，我们月底就能付清！”

林祖辉再砍1000万，2.7亿是陈记安最后一次的报价。

围绕着这个价格，双方交锋了几个回合，林祖辉找了找大厦的毛病，陈记安大谈市场价。

林祖辉甚至一度想起身离开，他其实很少这样斤斤计较谈生意，但是现在国泰城市是重组阶段，能省下1000万，就能为公司获得更好的空间。

而且，这幢大厦林祖辉并不是必买品！

若是换成‘双子大厦’、皇室大厦、夏悫大厦，这四幢大厦，林祖辉是不会过分在乎一亿两亿的，更别说1000万了。

好在，陈记安看出了林祖辉的意思，最终表示这个交易成交。

“林生，你的大名我是如雷贯耳，也知道国泰城市正在资产重组。所以，我就成全你，2.6亿成交，你们需要在一周内凑足2.6亿的现金，否则交易作废。”

林祖辉自信的说道：“明天我们就成交，现金我们也可以凑齐。”

他担心夜长梦多，所以打算从新时代地产借调1.1亿的现金，国泰城市凑足2.6亿先买下宏记大厦。

而新时代地产的1.1亿现金，是发展楼盘回笼的资金，本来是需要偿还部分贷款和购买地皮、旧楼的；不过只是先行挪用，国泰城市的餐饮、工业投资很快可以出售，再还给母公司就行了。

“好，明天上午10点，我们在黄德胜律师楼签订合约。”

“没问题。”

翌日。

双方在律师楼正式签订交易合同，宏记大厦归属国泰城市。

回去的途中，林祖辉叮嘱陆东来：“宏记大厦我们接手后，要严格按照新时代地产制定的租约部管理条例，进行精细管理，不能再这样烂下去了。”

陆东来在新时代地产也快一年了，自然知道新时代地产租约部是严格按照大型地产公司制定的条例，参考的恒基地产，而且老板很重视旗下租约部的管理，他没道理不熟悉。

“恩！细生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食，我们一定坚持总部租约部的规则。”陆东来认真的说道。

拿下宏记大厦后，林祖辉旗下公司已经拥有三幢大厦；其中新闻大厦也就值7000万，不过中环的娱乐行大厦价值4亿以上、宏记大厦价值3亿以上，都是很好的优质大厦。

特别是娱乐行大厦，位于寸金寸土的皇后大道上，而且还是客流量很高的消费区；若是将娱乐行重建成30多层的新古典主义风格摩天大厦，其价值将升值数倍。

......

下班回到浅水湾别墅，林祖辉发现别墅气氛有些不对，关嘉慧、王祖娴、蔡宁脸上都挂着笑容。

“什么事情能让你们三人一起开心？”林祖辉一边享受关嘉慧和蔡宁的‘妻子般’服务——脱外套、换拖鞋，一边说道。

关嘉慧将脸凑上去，高兴的说道：“你要当爸爸了！”

林祖辉顿时脸一黑，压着怒气值，没好气的说道：“漏了？你这女人有这么容易怀孕？”

他却是在胡乱发脾气，理由好像也挺幼稚的，他认为让女人怀孕应该是个‘重要’的仪式，是应该有准备的、有浪漫的、动作潇洒的，绝不应该漏了一点点，就怀上了。

这是看不起谁呢？我多的是！

关嘉慧吓得一凛，连忙解释道：“是宁姐呢！”

林祖辉顿时感觉有些尴尬，但很快转移的说道：“那要你来报喜，等明年你自己报自己的囍就好啦！”

关嘉慧吐吐舌头，刚才这男人好吓人：一定是怀疑自己，讨厌死了！自己的助理、司机都是他安排的，居然还敢怀疑自己....哼，这男人吃醋的样子还挺可爱！这么紧张自己，嘻嘻，自己可是最受宠的女人啦！

不理关嘉慧在一旁陷入自动脑补，林祖辉和蔡宁互动起来，他很高兴，他证明了一件事情，自己的活性很好，基本上一击必中啦！

林氏家族已经提前进入大家族模式，林祖辉的正室和三个姨太太经偶尔聚在浅水湾，当然她们平常还是回自己的豪宅，过过私人生活。

吃完饭，众人来到泳池嬉戏，蔡宁却是说什么也不下水啦，在岸上的躺椅上享受着怀孕的喜悦。

林祖辉来到关嘉慧和王祖娴身边。

“祖贤，你这一对a算是没救啦！你关姐姐二十多岁了，还能二次发yu！”林祖辉左看看右看看的说道。

（ps：前世关嘉慧二次发yu真有其事32b变成33c）

王祖娴低头看了自己一眼，然后挺起身子说道：“给你换换口味还不好？”说完，狡黠的看着林祖辉，丝毫没有‘自卑’。

正因为她清楚林祖辉的本性，所以才做到如此释然。

“有道理！”

林祖辉深以为然，他却是真不在乎王祖娴多那几两，你见过小仙女的很大吗？

关嘉慧却是很自豪，很多女性朋友都惊叹她的二次发yu，甚至说她是弥补了最后一个缺陷，真正的成为了一个完美女人。

再说了，这男人的眼光是不错的！

......

9月下旬，好消息接着一个又一个。

国泰城市因为购入宏记大厦，股票再次大涨，市值升至2.7亿左右；

国泰城市旗下的餐饮、工业等业务，纷纷出售，总计回笼资金1.9亿，比预想的高近3成。

这样一来，国泰城市的账上还剩下了7000万的现金流，正好继续购入优质物业。

此时，林祖辉计算过一笔账，在将宏记大厦估值3.5亿的情况下（合理估值），国泰城市的资产值已经高达9.2亿；债务增加了一点，达到4.5亿。

但这样一来，公司净资产就有4.7亿，比原来接手的时候（2亿净资产），增加了1倍多。

资产重组尚无完成，便取得如此成绩，显然已经是不俗。

除了公司的投资喜人外，林祖辉个人的投资也很顺利，他再次抵押新时代地产的股票获得了1亿的贷款，并顺利在均价2000点*50的价格，购入5000张12月合约（20%保证金）。

这样一来，林祖辉个人就投资了三笔期指合约：

第一笔，6月份开始购入的9月期指合约，共计6600张，买入点1780点，9月底结算保守每张合约盈利1.2万；结算完毕后，林祖辉会继续买入12月期指合约，仅留下少部分资金备用。

第二笔，7月底开始购入的12月期指合约，共计6500张，买入点1800点，12月底结算保守每张合约盈利3.5万。

第三笔，9月20日前买入的12月期指合约，共计5000张，买入点2000点，12月底结算保守每张合约盈利2.5万。

今年他在期指合约上预计盈利在6亿多，回笼资金8.5亿（不包括抵押贷款1亿）。

如果新时代地产不供股的话，他还可以将9月的期指合约转入12月期指合约，将获利更多。

看来，期指合约将是他的一个敛财利器，明年（1987年）还要接着炒。