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估计是没有!

林祖辉安抚里切曼说道:“里切曼先生,我无意在你伤口撒盐。说起来,对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼,我并不是非常渴望投资。在我们香江,我投资的写字楼项目,每年可以有30%的回报率,全世界都找不到如此好的土壤。”

里切曼惊讶起来,心里感叹ZTM的是什么市场啊,回报率那么高!

两人聊得非常投机,特别是在金丝雀码头项目上,林祖辉明确表示自己可以投资,哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。

当然了,两种投资方法不一样,倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己,他承诺:在金丝雀码头项目中,林祖辉可以先替他购买10%的股权,他可以在一定期限里赎回,仅需支付本金和利息即可。

也就说,哪怕是这个项目价格升值很多,他也只需向银行借贷,再支付林祖辉本金和利息。

里切曼顿时心头火热起来,这个条件简直太优越了!

奥林匹亚一旦破产,所有的资产都不属于他,他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢!

更何况,现在曼哈顿写字楼的价格,就是那么廉价才能卖得出去!

........

和里切曼的交易,不会马上达成,里面的程序有些复杂。首先,是要里切曼下定决定;其次,这八幢大厦已经被债券银行盯上了,要想出售,势必要协商好;最后,才是双方的正式谈判。

林祖辉想购买的八幢大厦,并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦,也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。

这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积(包括公园大道245号大厦),林祖辉给的心理价就是140美元每平方尺,总计16.5亿美金,合到128.8亿港币。

以公园大道245号大厦为例,以后可以卖给海航22亿美元,15年升值10倍。当然,这部分收入不包括期间的租金。

以升值空间计算,其实比香江写字楼的升值还高点了,比如说中环广场现在价格应该在80~100亿,但到2015年最高峰时,最多也就值500亿港币,升值空间也就5~6倍。

但考虑到租金水平、维修成本、税收,香江的写字楼赚的一塌湖涂。

而假如这笔交易达成,林祖辉相当于就用了15.1亿港币购买下一幢150万平方的大厦,比李超人在一年前购买的价格,还便宜了不少。

届时,谁更会抄底,香江投资者一目了然。

至于128.8亿港币(可能不止,138亿也可以接受)的资金来源,林祖辉打算用香江的物业做抵押,向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。

这样一来,就不担心这些银行不肯借了,因为香江的物业太值钱了。而且,新时代集团负债一成都没有了,完全不担心没有人借贷。

下午,林祖辉来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。

从今年年初开始,林祖辉便着手对富利地产进行改革,因为他知道最近两年他会投资大量的美国商业地产。所以,集团加强了这边的管理能力,派遣了高级职员,以及招募了不少美国地产人才(华人优先),组建了一个强大的管理班子。

目前,富利地产在美国拥有30亿港币左右的物业,主要是集中在洛杉矶、三藩市,但现在,显然中心开始朝着纽约来了。

“老板”

会议室里,集团部分高层,富利地产高层,纷纷坐在会议桌两边,起身恭声说道。

梁真勋、高毅等集团管理层,是这次随林祖辉考察出访;除此之外,还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。

林祖辉点点头,坐在了主位上,并示意大家坐下。

“此次来纽约,你们大概也明白了我的想法,那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里,购买8幢摩天大厦。虽然就算低价投资,回报率也不会高,但若是长期考虑,应该还是非常值得的。当然,这笔投资未必会成,但是你们要做好准备!”

“是,老板!”

林祖辉对陈明智说道:“写字楼管理方面,你们要做好工作,优秀的管理方,可以让空置率更低!对于租客,我们就是他们的服务员,要有随时为他们解决麻烦的准备!对于物业,我们要用心维护。”

陈明智是香江出身的高管,但已经在美国工作四年了,对这边已经相当熟悉了。

“老板放心,我们一定管理好旗下的物业,像华人置业学习。”

林祖辉点点头,继续说道:“就算这次八幢大厦交易未成功,我明年也会在曼哈顿购买相当一部分优质收租物业,作为长期投资之用。而富利地产作为新时代集团在美国投资的旗舰,一定要发展成一直高效率、高质数的团队。”

众人见林祖辉如此重视,也知道这位老板要在美国抄底了!

香江太小了,已经容纳不下新时代集团了。

接着,林祖辉听取了大家的工作汇报。

洛杉矶的商业地产有些惨,空置率有22%。当然了,这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目,还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年(1988年)的地皮、建筑费等,投资也大了,目前来说不乐观。

不过是长期投资,只要负债合理,永远都是赚钱的。

林祖辉思考了一下,对梁真勋说道:“再拿出1亿美元,注入富利地产投资管理公司,然后购买美国通用动力公司的股票,尽快买入。”

梁真勋连忙说道:“好的,我马上安排!”

总计在美股上投资4.5亿美元了,不过通用动力公司的股票,预计明年年底就要放出。投资策略,是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。

在收购美丽华酒店和内地投资,各开支30亿港币后,新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼,是不会低于60亿的,总之就算投资了50亿在美国写字楼上(再贷款80亿加),新时代集团依旧有稳定的现金流。

所以,无需担忧现金流不充足。

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