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7月15号。

沐阳在办公室看总部基地二期的建设规划方案。

三千亩地,其中用于改善员工生活的土地面积有一千亩,这一千亩地是君方补偿星海集团,低价卖给星海集团的,实际也有h城z府的意思,想把星海集团留在h城,更想让星海集团加大投资。

星海集团是纳税大户,去年实际纳税额约有十几个小目标(去年,星海集团的企业所得税是15%)。

从今年开始,开始执行三年免企业所得税+三年半免企业所得税政策。

企业税收除去企业所得税,还有其它税种。

比如最大头的增值税,按照星海集团这么高的利润率,每一百亿元营业额可能会有七八十亿税前利润,那么增值税就有十个亿左右,再减去出口退税(星海集团出口占比不多),再算上其它税种,实际纳税也要缴纳七八个小目标。

也就是说,哪怕星海集团目前处于企业所得税免税期,按照今年上半年一百多亿的营业额,实际纳税额可能要达到十亿元。

正常来说,一家企业的实际纳税率约为年营收额的4%-7%左右(包括出口退税及各种政策,合理避税之后)

(实际数据查询对比,比如江浙省百强企业2010年全年实现营业收入总额16260亿元,实际纳税总额为684.54亿元,4.21%!)

但是,企业行业不同,各种税率都不一样,所需缴纳的税还有可能有些差异,而且企业所得税也不一样,有的需要缴纳,有的不需要,不能一概而论。

这个4.21%,只是一个参数值而已,估计透税漏税的不少,正常纳税肯定不止这么低。

比如几年后,喆利集团在2019年营业额为3285亿元,仅次于阿里的3768亿元。

但是,喆利集团当年实际纳税额为396亿元,为江南省纳税大户,高于阿里的206亿元。

这两家利润不错,有企业所得税缴纳,但有些企业利润不好,企业所得税少得可怜,如果亏本的话,甚至没有。

星海集团的总部基地二期建设,有七百亩地用于建造员工住宅,一百亩用于建造幼儿院和小学,这八百亩地是住宅用地,而另外2200亩地是工业用地,还要划出两百亩地用来建造员工的休闲场所。

这两百亩地用来建造员工休闲娱乐场所就有些擦边球的意思。

工业用地可以盖员工宿舍,但有一定的占比,而且不能盖住宅楼进行销售。

星海集团购买的工业用地价格不到三十万元一亩。

住宅用地价格为市场价格的一半,均价为每亩350万元。

星海集团所处位置比较偏,相同位置的小高层住宅楼毛坯房售价在每平方1.6万元左右,楼面价每平方约为4500元-6000元,按照2.5的容积率,每亩土地费用750万元到1000万元。

如果是市区那种小高层住宅楼,目前每平方售价已经达到2.5万元,按照当年土地拍卖,每亩土地费用约为1500万元。

如今,星海集团能够半价购买住宅用地,每亩400万元,800亩即32亿元,按照每套一百平方计算,可建一万三千多套住宅。

按照z府的要求,这个住宅用地盖的楼房只能低价卖给员工,不能外售。

每亩400万元,按照2.5的小高层容积率,楼面价约为2670元/平方米,包括精装修,综合成本能低到每平方7000元(地下车库建设和绿化成本都要均摊到每套房里)。

按照沐阳的规划,算上利息,卖给员工的价格大概是每平方7500元左右(不同楼层会有差异),相当于市场价的43%左右。

公司一半产权,员工一半产权,员工具有使用权。

如果员工想投资房地产,那只能购买市区的房子。

星海集团这个房子政策出来,肯定有员工考虑到产权问题,宁愿花更多的钱买市区的房子。

这个政策有点像几年后,各城市为了吸引人才搞出来的人才房,比如温城的本科生七折买房、d类和e类人才六折买房。

但最终还是没有多少人去买。

问题在哪?

第一还是限售和产权问题!

这些人才房虽然可以流入市场,但如果要出售,要十年后才可以解除限售!

而且,要先补偿回z府才能出售。

比如当时核定价为一百万元,七折买,那就得先补偿30万元给z府才行,才能拿到全部产权。

当然,如果涨价了,的确是能赚到了。

光“能流入市场”这个权限,相比星海集团的人才房政策的确是强不少。

星海集团的政策是如何的呢?

比如员工花了50万元买了房子,会按照银行基准利息4.9%补偿进行回购。

如果住了十年,这个银行利息就是24.5万元。

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